Satasen laina - Nylon beat

100,000 € sijoituslainaa

Asuntomarkkinan korjausliikkeen takia laitoin edellisen asuntoni vuokralle, kun muutimme suurempaan asuntoon tämän vuoden maaliskuussa. Sijoitusasunto on lähes velaton ja siihen on sidottu yli 200,000 € omaa pääomaani. Asunto on vuokrattu ja tuottaa kulujen jälkeen ennen veroja noin 450 € kuukaudessa. Vuokratuotto on pieni sidotulle pääomalle, joten näen järkeväksi vivuttaa asuntoa vastaan. Aion myydä asunnon, kun asuntomarkkina tokenee ja olen valmis pitämään sitä niin pitkään kuin on tarve. Niinpä kävin tänään toimittamassa asuntoni osakekirjan pankkiin ja saan pian tililleni 100,000 € sijoituslainaa.

Lainan korko on 12 kk euribor + 1,25 % marginaali, joka on hieman alle 5 % tällä hetkellä. Sijoitan summan osakemarkkinoille ja odotan sijoituksesta vähintään 8 % vuosituottoa, joka on noin 3 % lainan korkoa suurempi. Tällöin odotettu vuosituotto olisi 3000 €. Sijoituslainan korot tuovat minulle lisäksi verohyvityksiä. Vanhoja luovutustappioita minulla on noin 13,000 €, jolloin vuokratuloni on verotonta ja lisäksi sijoituslainan korot ovat niin suuret (suurin piirtein saman suuruiset, kuin vuokratulo), että tuo luovutustappio ei pääse juuri laskemaan.

Miten sijoitan lainan? Pitkällä tähtäimellä tavoittelen varainhoitosuunnitelmani jakoa 80 % maailman osakkeisiin ja 20 % Helsingin pörssiin. Suunnittelen tämän summan sijoittamista kuitenkin vain Helsingin pörssiin kolmesta syystä.
  1. Arvioin maailman osakkeiden tuoton riittämättömäksi sijoittamiseen sijoituslainan noin 5 %:n korolla tällä hetkellä, sillä USA:n osakkeiden CAPE on historiallisen suuri. Kyse on kuitenkin vain todennäköisyyksistä ja tuotto voi silti olla hyvä. Uskon kuitenkin Suomen pörssin tuottavan nältä tasoilta varmempaa yli 8 %:n vuosituottoa.
  2.  Yhdysvaltain dollari on vahvistunut viime vuosien aikana euroon nähden 20-30 %, mikä on nostanut jenkkiosakkeiden tuottoja suhteessa suomalaisiin. Arvaan, että kehitys kääntyy päälaelleen lähitulevaisuudessa, mikä tietää heikkoa tuottoa valuuttakurssit huomioiden 60 %:ia yhdysvaltalaisia osakkeita sisältävällä maailmaindeksille.
  3. Kuukausisäästö Nordnetissa ei sisällä Seligsonin OMX Helsinki 25 ETF:ää, jonka kautta sijoitan Suomen osakemarkkinoille. Niinpä jos tahdon pysyä tavoiteallokaatiossani, täytyisi Suomen osakkeita ostaa erikseen. Ostamalla nyt kerralla paljon, voin jatkossa antaa kuukausisäästön automatisoidusti rullata maailman osakkeisiin, kunnes tavoittelemani allokaatio on saavutettu.

Arvio varallisuuden kehityksestä lähivuosina

Arvioin tässä varallisuuteni kehitystä lähitulevaisuudessa. Tällä hetkellä OMXH25 ETF:ssä minulla on sijoitettuna noin 40,000 €. Muita sijoituksia ei vielä ole, mutta maailmaindeksin kuukausisäästöt odottavat toteutumistaan SPYI-etf:ään. Oletan, että myyn asuntoni kolmen vuoden päästä, jolloin kuittaan nyt nostettavan sijoituslainan, jonka jälkeen saan noin 110,000 € lisää sijoitettavaa. Summan laitan kokonaisuudessaan MSCI ACWI IMI -indeksin mukaisesti. Samalla kolmen vuoden ajan kuukausisäästöni raksuttaa maailmaindeksiin.

Oletan tuleville kolmelle vuodelle 10 %:in nominaalisen vuosituoton. Tällöin kolmen vuoden päästä voi olla tilanne, jossa omistan Suomen osakemarkkinaa 186,000 € ja maailman osakkeita 190,000 €. Suomen osuudesta voittoa on ehtinyt kertyä 46,000 €. Luovutustappioistani 10,000 € vanhenee vuonna 2027 ja 3,000 € vuonna 2028.

Mikäli kolmen vuoden päästä Suomen osakemarkkina on kehittynyt suotuisasti, myyn rahastoa verottomasti sen verran, että kaikki luovutustappioni saadaan kuitattua. Voisin myydä 30 % Suomen omistuksistani. Tällöin myytävä summa on 56,000 €, josta tulee 13,800 € voittoa ja jäljelle Suomen indeksiin jää 130,000 €. 56,000 € sijoitetaan kokonaisuudessan maailmaindeksiin. Tilanne myyntien jälkeen salkussa olisi sellainen, että Suomea olisi jäljellä 130,000 € ja maailmaa 246,000 €.

Arvio varallisuuden kehityksestä 13 vuoden päähän

Arvioidaan nyt salkun tilannetta kymmenen vuoden päästä edellisen kohdan jälkeen, eli 13 vuoden päästä kirjoitushetkestä. Oletetaan 10 vuoden tuotoksi 8 %:n vuosittainen tuotto ja 2000 euron kuukausisijoitus maailmaindeksiin. Tällöin salkussani olisi MSCI ACWI IMI -indeksiä noin 890,000 € ja OMXH25-indeksiä 280,000 €. Indeksien suhde salkussa olisi siis karkeasti pyöristettynä MSCI ACWI IMI 75 % & OMXH25 25 %. Tavoiteallokaatio olisi siis hyvin lähellä.

Suunnitelma on suunnitelma

Osakemarkkina tuottaa hyvin laajalla vaihteluvälillä, eikä keskimääräisiin tuottoihin voi luottaa. Tämä on kuitenkin suunnitelma, jota pyrin noudattamaan. Jos tilaisuus tarjoaa Suomi-indeksin myymisellä luovutusvoittojen kattamisen jo aikaisemmin, voidaan tasapainotus tehdä suunniteltua kolmen vuoden aikaa nopeammin. Paljon asioita voi tapahtua matkan varrella, jolloin suunnitelman täytyy elää. Voi tulla pörssiromahduksia, asuntomarkkinan nopeampaa elpymistä, vuokralaisen lähtemistä, Suomen indeksin raketoimista, muutoksia omassa taloustilanteessa... Tavoitteena on kuitenkin lopulta suurinpiirtein 80/20 jako salkkujen indeksien suhteen ja miljoonan euron sijoitusvarallisuus 10-15 vuoden päästä. Sijoitusasunto ja Nordnetin kaupankäyntiluotto toimivat turvabufferina pörssiromahduksiin. Tällöin sijoittaminen voi olla erityisen tuottoisaa. Romahduksissa noudatan ennalta määritettyä varainhoitosuunnitelmaani kirjattua vipustrategiaa.

Kommentit

Lähetä kommentti

Suositut bloggaukset

Miten kymmenkertaistin varallisuuteni 12 kuukaudessa ja miten melkein tuhosin sen

Kuva
Maaliskuu 2021 Herään herätyskelloon väsyneenä liian lyhyiden yöunien jälkeen. En taaskaan saanut nukuttua tarpeeksi, kuten niin monena yönä viimeisen vuoden aikana. Viimeinen asia mielessäni nukkumaan mennessä ja ensimmäinen herättyäni on Bitcoinin hinta.  Hyvin takertuneen käytösmallin mukaisesti avaan kryptovaluuttasovelluksen kännykältäni jännityksen- ja pelonsekaisin tuntein. Pystyn tuntea, kuinka adrenaliinia erittyy kehooni. Numerot näytöllä määrittävät tulevan päivän mielentilan. Yön aikana Bitcoin oli ensimmäistä kertaa koskaan ylittänyt 60 000 dollarin rajan. Samalla varallisuuteni oli kasvanut yli 450 000 dollarin. Avaan työtietokoneeni, jotta näyn olevani online työkavereille. Kahvin ja aamupalan kanssa analysoin Bitcoinin kurssikäyrää ja selaan Krypto-Twitteriä. Työt eivät kiinnosta minua pätkääkään. Yhden yön aikana varallisuuteni oli kasvanut usean kuukausipalkan verran. Oli töistä silti vielä jotain hyötyä. Sillä pystyi maksamaan kymmenien tuhansien sijoitusluottoja tar
Lue lisää

Yksinkertaistettu vai kuluoptimoitu salkku?

Koko kehittyneeseen maailmaan sijoittava rahasto on simppeli ja passiivisen indeksisijoittajan ideologian mukainen rahasto. Sellaisilla on kuitenkin yhteensä noin 0,5-0,6 % kokonaiskulut, mikä saattaa jäädä huomiotta, jos tuijottaa pelkkiä hoitokustannuksia. Lyhyesti sanottuna TER:n lisäksi tulevat kulut ovat transaktiokustannuskia, indeksin träkäyseroa sekä suurimmissa määrin lähdeveroja. Pienemmillä vuosikuluilla voi päästä sijoittamalla yksittäisten alueiden rahastoihin sekä synteettisiin rahastoihin. Kuinka paljon hyötyisin itse eri ajanjaksoina tarkasteltuna sillä, että pyrkisin optimoimaan kulut yksinkertaisuuden kustannuksella? Onko hyödyllistä luopua äärimmäisestä yksinkertaisuudesta kulusäästöjen takia? Kulut kannattaa minimoida, mutta sijoittaminen olisi hyvä pitää yksinkertaisena. Pahin vihollinen on sijoittaja itse. Luodaan malli salkku ja tarkastellaan tuloksia. Arvioidaan onko säästöhyöty vaivan arvoista. Edullinen ja yksinkertainen koko maailman kattava salkku olisi kahd
Lue lisää

FIRE tavoitteeni, miksi tavoittelen ja miten aion päästä siihen

Kuva
Mikä on tavoitteeni sijoitustoiminnassa ja ennen kaikkea, miksi?  Varallisuus sivultani voi lukea seuraavat tiedot: Varallisuustavoit v uonna 2031: 1 000 000 €  Säästöaste 70 % Varallisuus tällä hetkellä kaikkineen on: 220 000 €  Lasken varallisuuteni myös asunnon, koska se on hyvällä paikalla ja sen arvo kasvaa. Se olisi myös hyvä sijoitusasunto, jos haluaisin pitää sen vuokralla jatkossakin, kun muutamme isompaan asuntoon. Miten ihmeessä pystyn lähes viisinkertaistamaan varallisuuden miljoonaan euroon 10 vuodessa? Uskon sen olevan mahdollista. Tavoite on asetettava korkealle, jotta voi osua edes lähelle. On oltava uskoa, sillä se antaa motivaatiota tehdä tarpeellisia asioita tavoitteen saavuttamiseksi. Mutta aloitetaan ensin tärkeimmästä kysymyksestä, eli miksi haluan saavuttaa miljoonan euron varallisuuden 10 vuodessa ollessani silloin 37-vuotias. Miksi? En ole unelma-alallani. En todellakaan koodannut 6 vuotiaana, enkä 15 vuotiaana, enkä edes 21 vuotiaana. Aloin koodamaan vasta jos
Lue lisää

Back to basics

En ole saanut rauhaa sijoittamisesta, vaikka olen yrittänyt. Kun antaa ylituoton kidalle pikkusormen, on vaikea olla tekemättä mitään. Paras tapa, miten sijoittajana voi olla tekemättä mitään, on hyväksyä markkinoiden tuotto, sillä kaikki muu on nollasummapeliä. Indeksisijoittamisen ja kapitalismin ehkä hienoin puoli on se, että se ei ole nollasummapeliä. Heräsin miettimään aikaa 10-20 vuoden päästä. Kun salkkuni on 500,000 € maksan kuukaudessa 245 € pelkkiä hallinnointikuluja Seligsonille. Miljoonan salkulla melkein 500 € kuukaudessa. Jos luetaan mukaan osinkojen lähdeverot, niin kokonaiskulut olisivat Seligsonilla miljoonan salkulla 750 € kuukaudessa. Miljoonan euron salkku on minulle ihan realistinen nykyisen salkun koon, historiallisen osakemarkkinan tuoton ja korkean säästöasteeni takia 10-15 vuoden sisällä. Haluanko maksaa 500 € kuukaudessa Seligsonille siitä, että he hallinnoivat vuodesta toiseen lähes staattista 25 osakkeen salkkua puolestani, vaikka salkun koko olisikin miljoo
Lue lisää

Kohti itselle sopivampaa sijoitustapaa

Eilisen romahduksen aikana opin viimein, että ETF-sijoittaminen ei ole minua varten. Sormi oli koko ajan myyntinapilla. Mielestäni ETF:t eivät ole piensijoittajille parhaita. Ainakin meille, joille suuren sijoitetun kertasumman tappiolle meneminen harmittaa liikaa. Kurssikehityksen näkee reaaliajassa. On yksinkertaisesti liian helppo myydä, kun arvo sulaa silmien edessä. Myin Nordnetin ETF:t illan päätteeksi onneksi vain parin tonnin päivätappiolla. Yhteensä tappioita 140 000 euron sijoitukselle tuli noin 8000 euroa. Luovutustappioita on nyt siis noin 12 000 euroa vanhentumassa 2027 ja uudet 8000 euroa 2029. Kokeilen vielä perinteistä rahastosijoittamista. Päivitin varainhoitosuunnitelmaan, mihin sijoitan ja miksi.
Lue lisää